Как считается оценка
Коротко: модель учится на ценах реальных сделок и объявлений, а проверяется на отчётах профессиональных оценщиков, которых она не видела.
Откуда данные
Сделки из открытой выгрузки Росреестра, объявления о продаже и аналоги из отчётов оценщиков по Якутии. В данных нет имён, телефонов и паспортов: они не нужны модели и не собираются.
Как работает модель
Это градиентный бустинг — набор деревьев решений, который учится по примерам. Он смотрит на площадь, этаж, год постройки, материал стен, улицу, кадастровый квартал и десятки других признаков. Для каждого расчёта сайт показывает, какие из них сильнее всего подняли или опустили цену.
Цены договоров купли-продажи в среднем ниже рыночных: часть сделок проводится по заниженной цене. Поэтому модель поправлена по итогам отчётов оценщиков, то есть показывает рыночную стоимость, а не цену из договора.
Как проверяли
Часть отчётов оценщиков не участвовала в обучении. На них сравнивали итог оценщика и оценку модели.
| Объект | Где | Объектов | Типичная ошибка | Попадание в диапазон |
|---|---|---|---|---|
| Дом | Якутск и пригороды | 75 | 12,8 % | 88 % |
| Участок | Якутск и пригороды | 82 | 18,5 % | 80 % |
| Дом | улусы | 37 | 15,6 % | 84 % |
| Участок | улусы | 40 | 24,2 % | 80 % |
Во всех этих отчётах есть кадастровый номер и адрес. Вот та же проверка, если их не указывать:
| Объект | Где | С номером | Адрес без номера | Только населённый пункт |
|---|---|---|---|---|
| Дом | Якутск и пригороды | 12,8 % | 12,3 % | 14,8 % |
| Дом | улусы | 15,6 % | 17,3 % | 20,8 % |
| Участок | Якутск и пригороды | 18,5 % | 16,5 % | 20,0 % |
| Участок | улусы | 24,2 % | 25,2 % | 25,3 % |
Объектов мало, поэтому разница в один-два процента может быть случайной: нельзя сказать, что без номера оценка точнее. Но цена конкретного объекта может заметно измениться. Если указать только адрес, она сдвигается больше чем на 10 % у 12–42 % объектов, если только населённый пункт — у 44–70 %. Чем больше вы укажете об объекте, тем больше оценка относится именно к нему.
По квартирам отчётов пока мало, поэтому их точность оценена внутренней проверкой на сделках и объявлениях: типичная ошибка 8,1 % в Якутске и пригородах, в диапазон попадает 80 %. В улусах отчётов по квартирам всего 9, ошибка на них около 32 %: для отдельной строки в таблице этого мало.
Что значат диапазон и уверенность
Диапазон — интервал, в который рыночная стоимость попадает примерно в 8 случаях из 10. Уверенность падает, если по месту мало данных, не указан кадастровый номер или объект нетипичен. Вне Якутска и пригородов оценка всегда помечается как справочная.
Почему оценка бывает ниже цен в объявлениях
Оценка показывает рыночную стоимость, а в объявлении стоит цена, которую просит продавец. Сделка обычно проходит ниже неё: торг, иногда занижение в договоре. Поэтому сайт показывает обе цифры: оценку и примерную цену похожих объектов в объявлениях. Сравнивая с Авито и Домкликом, смотрите на вторую.
Чего модель не знает
Состояние конкретного объекта, вид из окна, проезд и отсыпку участка, юридические обременения. Это видит только оценщик на месте. Нежилые участки (под гаражи, склады, магазины) сайт не оценивает: на них точность не проверялась, такие участки оценивает оценщик.
Это не отчёт об оценке
Расчёт носит справочный характер и не является отчётом об оценке по ФЗ-135. Для ипотеки, залога, суда или нотариуса нужен отчёт оценщика — его можно заказать у нас.